İzmir’de yaşanan deprem bir kez daha acı gerçeği ortaya
koydu. Öldüren deprem değil çürük binalar. Can kayıplarının önüne geçmenin yolu
da kentsel dönüşüm. Peki dönüşüm sürecine vatandaş nasıl dahil olacak? İşte 10
adımda kentsel dönüşüm rehberi...
İzmir’de yaşanan deprem bir kez daha öldürenin deprem değil
çürük binalar olduğu gerçeğini ortaya koydu. Hürriyet gazetesinden Gülistan
Alagöz’ün haberinede Gayrimenkul Hukuku Derneği Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın
verdiği bilgilere, ön hazırlıktan riskli yapı tespitine, yıkımdan yeniden
yapıma kadar tüm aşamalarda izlenecek yol haritasına yer verildi.
1- İMAR DURUMUNU ÖĞRENİN
Kentsel dönüşüm sürecini ön hazırlık, tespit, yıkım ve
uygulama olarak 4 aşamalı düşünebiliriz. Ön hazırlık süreci haklarınızı
bilmeniz ve taleplerini oluşturmanız için önemli. Vatandaş için ön hazırlık 2
aşamalı diyebiliriz. İlki; durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı
incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat
var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu
evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var.
Mesela binanız 5 katlı, plan değişmiş 4 kata düşmüş. Ama siz
bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça güç. İmar barışı
düzenlemesi sonrasında alınmış olan yapı kayıt belgelerinin kazandırıcı bir
etkisi olduğunu düşünen vatandaşlarımız var ancak bilmeliler ki yapı kayıt
belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerlidir.
Yani aldığınız yapı kayıt belgesi size ilave hak sağlamayacak.
2-MÜTEAHHİT VE MALZEMEYE DİKKAT
İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Dönüşüm çalışmaları
ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden
ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma hak
sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse
ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek
taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Bu
nedenle ince eleyip sık dokumalısınız.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce
dönüşümzede sonrası ‘herkesin bu işi yapmaması’ için müteahhitleri
sınıflandırdı. Firmalar, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara
ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Bazı
müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten
firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o
firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın.
Aksi halde asla böyle bir sözleşmeyi imzalamayın. 3-5
metrekare fazla taahhüt ettiği için güvenilir olmayan firmaları seçenlerin 10
yıldır evlerine kavuşamadığını unutmayın. Son İzmir depremi gösterdi
müteahhittin iyi malzeme kullanıp kullanmadığını da incelemek gerekiyor. Bu
nedenlerle mutlaka teknik şartnameleri detaylı inceleyin imkanınız var ise
inşaat mühendisinden bu teknik şartnameler konusunda destek isteyin.
3-CEZAİ ŞARTLARA BAKIN
Müteahhitle yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf
lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaat sürecinde kiracı olacağınız için
başlama ve teslim sürelerini doğru belirleyin. Geç teslim halinde mutlaka cezai
şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin.
Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını
belirlemek gerek. Firma sözleşmede ‘A marka ya da muadili’ diyor. A marka klima
2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun
hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve
kalitede ‘net tanım ‘yapılmalı.
4-RİSKLİ YAPIYI ŞİKAYET EDİN
Yapınızı yıkılıp yenisinin yapılması riskli yapı raporu
olmalı. Vatandaş Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara riskli yapı tespiti
yaptırılabiliyor. Kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor.
Risk tespiti için maliklerden biri dilekçe, tapu durum belgesi ve kimlik
fotokopisi ile söz konusu kurum ve kuruluşlara başvuruyor. İncelemeler
sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken hak sahibine
de tebliğ ediliyor.
Vatandaş olarak sadece kendi binanızı değil etrafınızdaki
binaları da depremden koruyabilirsiniz. Bir binanın riskli olduğunu yıkılma
tehlikesi içinde olduğunu düşünüyorsanız Bakanlık İl Müdürlüğüne şikayet
edebilirsiniz. Şikayet sonrasında bakanlık hak sahiplerine süre verecek ve
‘tespit yaptırın’ diyecek. Yapmazsa kendisi yaptıracak ve bedeli orada
oturanlardan tahsil edecek.
5-İTİRAZ HAKKINIZ VAR
Vatandaşa ulaşan tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki
müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden
itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının
yıktırılması gerektiği belirtiliyor.
60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise
itiraz sürecinin sona ermesinden sonra belediyenin yapacağı tebligat sonrası
işliyor. Riskli yapı, maliklerce 60 günlük süreye rağmen tahliye edilip
yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden
az olmak üzere ek süre tanınıyor.
6- BELEDİYE DE SORUMLU
Bu süre sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde
elektrik, su ve doğal gazı kesiliyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan
tahliyesi ile yıktırma işlemleri idarece yapılıyor veya yaptırılıyor.
Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya
yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu
oluyor.
Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı belediyelere tahliye
süreleri bitmiş binaları yıkmaları için 2 ay süre veriyor. Yani bu süre sonunda
belediyeler yıkmazsa bakanlık yıkıyor ama belediye başkanlarının ve bu konudaki
belediye yetkililerinin ağır sorumluluğu var.
Zeytinburnu’nda yıkılan bina sonrası ilgili belediye başkanı
ve imar müdürü ağır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar. Belediyelerin bu yapılar
için inisiyatif gösterme lüksleri yok.
7- 3’TE 2 ÇOĞUNLUK KARARI
Dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında
yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması
gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı
yapılmaksızın karar alınabiliyor.
2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (arsa payı
karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel ödeyerek yani kendin yık kendin yap modeli
ile veya başka modellerle yapımı) yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin
ne olacağına karar verebilirler.
8- KATILMAYANIN PAYI SATILIR
Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15
günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan
ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak
isterlerse Noter muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e
noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım
istenir.
Karar katılmayan 1/3’e maliklerin kendi aralarında
düzenledikleri bina ortak karar protokolü, yapılan veya yapılacak olan
sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa
bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması
noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık
arttırma ile satılır.
9- AÇIK ARTTIRMA YAPILIYOR
İlk yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa
sahipleri katılabilir. Satılacak değeri İstanbul dışında ise taşınmazın
bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü satış komisyonu,
İstanbul’da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. Açık arttırma en
fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa ihale
birisi alınana kadar yenilenir.
Ancak ilk ihalede kimse satın almamışsa diğer ihalelerde
dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar
devam eder. Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde,
Bakanlık veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya,
kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili
oldu.
10- KİRA VE KREDİ DESTEĞİ
*Riskli yapılardaki maliklere 18 ay, riskli alandakilere 48
ay kira yardımı yapılıyor. Belediye ya da il müdürlüklerine başvuru sonrasında
illere göre 715 lira ile bin150 lira arasında değişen oranda yardım veriliyor.
*Riskli yapılarda, kiracılara veya işyeri işletenlere;
malikler için belirlenen kira yardımının iki katı, sınırlı ayni hak sahibi
olarak ikamet eden veya işyeri işletenlere ise beş katı defaten ödeme
yapılabilir.
*Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yapmak ya da
edinmek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan kullanacakları kredilere
faiz desteği veriliyor. Banka ilgileri bakanlığın internet sitesinde yer
alıyor.
*Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve 1 taşınmazı için
kira alabilme hakkı varken, kredi faiz desteğinden 5 taşınmaza kadar ve ikamet
zorunluluğu olmaksızın faydalanılıyor.
*Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faizden
faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor.
*Dönüşüme girecek olan alanda damga vergisi, banka ve
sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmiyor. Belediyeler
de yapı yasal ise, eski yapının 1.5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı
için harç almayacaklar. Ayrıca dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası
ilk satışlarda tapu harcı alınmıyor.